3. Vorgehensweise

Alle rund 11.000 deutschen Gemeinden wurden bezüglich ihrer Eignung als Logistikimmobilienstandorte bewertet. Es wurden lediglich Daten verwendet, die für die Standorteignung von Logistikimmobilien einen signifikanten Einfluss besitzen.

Alle Daten wurden auf Abhängigkeiten untereinander geprüft und gewichtet, um eine Vergleichbar- keit zu gewährleisten. Dies erfolgte mit Hilfe von mathematischen und statistischen Methoden, um Strukturen zu erkennen, zu beschreiben und auch zu prüfen (u.a. multivariate Analysemethoden in Form von Regressionsanalysen). In einem weiteren Schritt wurde daraus ein objektiver Scoring-Wert pro Gemeinde abgeleitet.

Mittels Sensitivitätsanalysen wurde die Systemrobustheit bestätigt. Das statistische Modell wurde mit den Daten von IndustrialPort überprüft und plausibilisiert. Dazu wurden die Ergebnisse aus der Analyse mit Daten von IndustrialPort wie z.B. Hallen je Gemeinde, Nachfrage vor Ort, Bodenrichtwerte, Mieten je Gemeinde etc. verschnitten und gewichtet. Daraufhin wurde das statistische Modell mit den Daten von IndustrialPort ergaänzt, um noch plausiblere Ergebnisse zu erhalten.

Die Bestimmtheitsmaße der Überprüfung ergaben einen hohen Zusammenhang mit den Daten, so dass das System über diese Information gestützt wurde und die Approximation neue Erkenntnisse lieferte. Mit Hilfe einer Variante der stetigen Wahrscheinlichkeitsverteilung (Verfahren nach Pareto) wurden aufgrund der genauen Datenlage Noten-Unterkategorien (AAA, AA, A analog bis C) gebildet.

Dabei wurden die ersten 20% aller Gemeinden als besonders geeignete Standorte ermittelt, in denen heute 80% aller Hallenflächen über 1.000 qm in Deutschland vorhanden sind. Die nächsten 25% aller Gemeinden enthalten ca. 20% der Hallenflächen über 1.000 qm. Diese Gemeinden wurden tendenziell als geeignete Standorte betrachtet.

Die Farbwahl der Heatmap entspricht dem Ampelfarbensystem mit unterschiedlichen Schattierungen. Hierbei steht dunkelgrün für eine Gemeinde, die für eine Logistikansiedlung besonders geeignet ist, während dunkelrot für eine besonders ungeeignete Gemeinde steht.

In der Heatmap bestätigen sich bereits bekannte Phänomene wie etwa die hohe Standorteignung entlang der Rhein- schiene und entlang der A4 sowie der geringen Eignung entlang der östlichen Landesgrenze. In 55% aller Gemeinden in Deutschland existieren keine Hallenflächen über 1.000 qm. Diese Gemeinden weisen entweder aus politischen Gründen keine Logistikflächen aus oder sind aus sozioökonomischen bzw. Mobilitäts-Gesichtspunkten eher eingeschränkt tauglich fuür eine Ansiedlung. Das Besondere ist, dass alle deutschen Gemeinden erstmals visualisiert und untereinander vergleichbar dargestellt sind.

Durch die Wahl einer Nutzwertanalyse auf Basis eines ökonometrischen Ansatzes, einer statisch gewählten Einteilung in unterschiedliche Kategorien, der hohen Zahl an Gemeinden sowie der gewichteten Parameter liegen die einzelnen Scoringwerte der Gemeinden sehr nah beieinander. Deshalb wurde von einem Ranking der einzelnen Gemeinden untereinander bewusst abgesehen. Die einzelnen Gemeinden wurden stattdessen den einzelnen Bereichen (von AAA bis C) zugeordnet. Somit sind mehrere Gemeinden mehr oder weniger gut für die Ansiedlung von Hallen geeignet.

Die Kriterien

  • Bevölkerungsprognose
  • Wanderungssaldo
  • Erreichbarkeit von:
    • Oberzentren
    • Mittelzentren
    • Ballungszentren
    • Autobahnen
    • Flughäfen
    • Eisenbahn
  • Entwicklung der Arbeitslosenquote
  • Kaufkraft pro Einwohner
  • BIP auf Kreisebene

 

55% aller Gemeinden in Deutschland sind für Logistikstandorte ungeeignet.

Weiterlesen: Die Heatmap-Karte

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